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进一步降温!房企投资节奏放缓 土拍溢价率再创

编辑:dede58.com更新时间:2020-11-07

(原标题:进一步降温!房企投资节奏放缓,土拍溢价率再创新低,什么信号?"三条红线"威力显现)

土地市场的热度正进一步降温。

多家研究机构的统计数据显示,10月,房企投资拿地节奏明显放缓,全国土地成交量价齐跌,土地出让金总额缩水近2成,溢价率也降至4月份以来的历史低位,土地流拍现象进一步加剧。

业内人士认为,在“三条红线”约束房企降负债影响下,土地市场热度较上月进一步回落。临近年底,房企拍地将会更加理性,土拍竞争或进一步降温,仅有少数优质地块才会有较高的竞拍热度,条件相对一般的宅地竞拍热度将会有所下滑,预计优质地块价格仍将缓步上涨。

从10月全国土地出让金排名前二十城市来看,一线城市仅广州上海入榜,广州收金逾216亿元居榜首;二线城市共占据榜单13席,为榜单主力,其中南京揽金逾139亿元,位列第三。

房企拿地规模下滑显著

中指研究院的数据显示,1-10月,TOP100企业拿地总额25950亿元,拿地规模同比增长10.9%,增长率较1-9月有所上升。

尽管1-10月拿地同比显著上升,但是从单月来看,代表房企拿地规模持续下降,并创4月以来的新低。

中指研究院指出,一季度,部分城市土地交易市场受疫情影响暂停或放缓推地,50家代表房企拿地规模处在较低水平;进入二季度,商品房交易市场信心逐渐恢复,各地优质地块推出量增加、企业资金面有所改善,多重因素影响下50家代表房企加大投资力度,5月经历短暂回调后6月回升至上半年最高点。经历二季度的积极补仓后,三季度房企调整拿地节奏,拿地规模整体低于上季度。10月房企拿地节奏再放缓,规模下滑明显。50家代表房企中,39家10月拿地金额较前9个月均值出现下滑,这一比例较上个月有明显增加。

对于房企拿地节奏放缓的原因,亿翰智库认为,大中房企具有较强的回款能力和融资能力,充裕的资金流入能够帮助公司增加在土地市场上的拿地力度,中小房企规模偏小带来的回款规模较低,并且受规模限制融资门槛较高,以此导致外部融资规模较低,限制了公司的投资力度。但是在企业量入为出的投资策略下,公司根据自身的资金储备选择合适的城市适时增加土地储备,不再一味追求核心城市的高价地块,更有利于企业保持稳定的发展。

土拍溢价率再创新低

从全国土地市场来看,10月土地成交缩水,溢价率继续走低。

中指研究院的数据显示,10月,全国300城土地成交量环比缩水,土地出让金总额环比缩水近两成,土地平均溢价率为11%,较上月减少2个百分点,再创今年4月以来新低。

克而瑞研究中心的数据也显示,受“中秋+国庆”双节因素的影响,10月土地市场成交量明显下滑,降幅超三成;同时,土地成交单价也连续五个月下滑,并且在房企融资环境收紧后,10月份成交溢价率再度明显下滑,降至年初3月份水平,市场热度明显下滑。此外,土地流拍也在加剧,10月份流拍率环比9月大幅上升,已经超过10%。

对于10月溢价率继续走低的原因,亿翰智库认为,主要是行业融资渠道不畅使企业拿地更加谨慎,并且根据量入为出的原则,不一味追求的高价地块。

克而瑞研究中心也认为,10月溢价率明显下滑,一方面与热点城市优质地块供应明显减少有关,另一方面与“三条红线”融资规则试点实施有关,资金面收紧下,企业拍地积极性明显回落,土地成交溢价也因此明显下滑。各能级城市表现方面,除一线城市因沪、广、深均有优质地块出让较多使得溢价率明显上升至11.7%外,二线和三四线城市的溢价率环比均有所下滑。

年底房企拍地或更加理性

易居企业集团首席执行官丁祖昱指出,8月“三条红线”融资新规之下,房企融资环境进一步收紧,再加上多地调控加码,房企拿地投资的积极性受到一定程度的影响。据克而瑞研究中心监测,拿地放缓成为9月份50强房企的主流趋势,三季度房企投资金额下滑26%,地价连续3个月回落,溢价率也在9月份明显回落,流拍率升至9.3%,土地市场整体热度明显回落,10月土地市场进一步降温。

不过,丁祖昱同时指出,在融资监管规则实施之后,热点城市中优质宅地的供应有所增加,以10月份以来成交单价TOP20地块来看,以最高限价成交或成交溢价率超过30%的地块数量多达12幅,优质地块竞争仍较激烈。

对于土地市场未来走势,丁祖昱认为,临近年底,大部分房企已完成了增储目标,而在融资监管要求下,部分高负债的房企也会减少拿地支出,加速销售回款,以降低财务杠杆率。接下来,房企拍地将会更加理性,土拍竞争或进一步降温,仅有少数优质地块才会有较高的竞拍热度,条件相对一般的宅地竞拍热度将会有所下滑,预计优质地块价格仍将缓步上涨。

来源:券商中国